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特約事項
特約事項に退去の際、入居の長短に関わらず、クロス及び網戸の張替を敷金より精算させて頂きます、退去時に鍵交換の費用は乙負担とし敷金から精算させて頂きます、エアコン清掃代は乙負担とし敷金から精算させて頂きます。とあり、印鑑を押してありますが、特約だからと言われたら何と返すのが妥当ですか？
はい、特約に記載されていてもその金額までも支払う必要はないと裁判所では判断していますよ。特約事項に書かれていても借主は支払わなくてもいいとなっていますよと伝えてみては如何でしょうか。
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賃貸借契約書の特約事項として下記の内容となっております。
1.備品及び付帯設備については、使用するしないに関わらず原状回復とするが、賃借人が新設する際、または撤去する場合、仲介業者と協議し、善処するものとする。
2.入居時期にかかわらず、退去時預かり敷金1ヶ月分償却するものとする。
抜粋ですので、必要であれば契約書の敷金の項目を全文記載しますが、御相談したいのは契約時に上記
特約を締結した場合、必ず有効になるかという事です。
国土交通省のガイドラインによると、特約が有効と認められるための要件として、
1.特約の必要性があり、かつ、暴利的ではないなどの客観的、合理的理由が存在する事
2.賃借人が特約によって通常の回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
3.貸借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
となっています。まだ部屋の明け渡しをしておらず、仲介業者と話していない段階ですが、入居時期にかかわらず退去時預かり敷金1ヶ月分償却というのは原状回復義務を超えた負担には該当しないのでしょうか？
はい、これは該当しません。
またその必要性があり合理的理由があるという範疇なのでしょうか？部屋の現状としては入居期間が短いことと殆ど家にはいないため、日焼けも無くきれいな状態です。
そうすると殆ど支払う必要はないと考えますし、そこまできれいだと掃除をしないで次の方にかす可能性がありますね。
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退去後２ヶ月半たって、預り敷金清算書が届き契約書を見直すと、特約事項に
１．乙の都合により本契約を解約する場合、敷金より家賃１ヶ月分は返還されない。
２．本契約を解約する場合、乙の費用負担にて畳表替え襖の張替えをするものとする。
３．本契約を解約する場合、乙の費用負担にて室内のクリーニング、乙の過失によるクロス、ＣＦ等破損汚損の修繕、排水清掃等（家主指定業者）を行うものとする。という項目があった。ネット等で調べると消費者契約法違反に該当する場合があると思うのだが、どこまで該当するのか。
はい、基本的にこれらのことが記載されていても毎月のお家賃で支払っていることになっていますので支払い義務がないと考えます。仮に払う場合は家賃の２重払いになります。