賃貸借について契約書の書き方や賃貸借のＱ＆Ａや解約方法を解説
賃貸借について契約書の書き方や賃貸借のＱ＆Ａや解約方法について１０分でわかるように説明しております。
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重要事項説明書

重要事項説明書とは借主が物件を決めて、本契約をする際に契約上の重要事項について宅地建物取引主任者が主任者証を提示し、契約内容の重要事項について説明することが義務付けられています。宅地建物取引主任者が重要事項説明を行わずに関係ないものが（一般の職員）説明をした場合は宅建業法違反になり行政処分の対象となりますので注意しましょう。

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重要事項説明書と賃貸借契約書の文面です。

【重要事項説明書】 貸借人は住居、使用により貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。 但し、貸借人が退去の際の室内クリーニング、畳、襖、クロスの張替え等、小修繕は貸借人の負担で行うものとする。

【契約書】 第21条(原状回復と明け渡し)
質問１、本契約が終了した時は、乙は貸借室を原状に回復し甲に明け渡すこと。 この場合、退去の際の室内クリーニング、畳、襖、クロスの張替え等、小修繕は乙の負担で行うものとし、乙は退室料その他名目の如何を問わず金銭の請求はしない。
２、前項において乙が原状回復の措置を取らなかった時は、甲は自ら原状回復の措置を取ることができるものとし、これに要した費用は乙の負担とする。

2 この文章は少しわかりづらいようにできていますね。本来であれば借主が傷や汚れをつけた場合は借主負担とすると書かなければいけません。一番争点になるのは原状回復しといところになります。原状とは入居当時のようにピカピカの状態で返しなさいという訳ではありません。
1 これまで畳の張替え等も不注意や故意・過失がなく日焼け等の自然劣化であれば、こちらが負担しなくてよいものかと思っておりました。 本日不動産会社へ確認すると敷金に関してはガイドラインに則ってますが、畳と襖に関してはお客様負担で重説で説明してありますとのこと。
2 捺印はい、全て頂きますということでしょうね。
1 確かに重要事項説明書の文章をよく見ると「通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」(こちらの負担ということですよね)。 ですが、その直後に“但し”と続いているので、通常使用を超えるような使用でなくとも畳、襖、クリーニングは負担するべきと読める気がします。

ですが、契約書の文面には“但し”はなく「原状に回復し甲に明け渡す際の畳、襖、クロス張替えは負担するべき」と読めます。 これは原状回復の必要がなければ負担しなくとも良いと読めます。 このような場合はどのように解釈し、退去時の敷金はどのように使われてしまうのでしょうか。
2 はい、あえてわかりづらくしているのもからくりの一つです。

1 重要事項説明書と契約書でやや表現違いがあった点ですが 恐らく不動産会社は重要事項説明書を優先し、何が何でも畳の張替えをこちらに負担させようとすると思います。やはり重説がある以上、従うべきなのでしょうか。

それとも、「原状回復」を争点として退去時にキズや、落ちない汚れがなければこちらが負担することはなく更にそのキズというのも、クッションフロア同様に箪笥を置いて生じた凹み含めて負担義務なしと主張してもよいのでしょうか。

また、1点見落としていましたが、契約書に 第12条(諸費用の負担及び修繕) 入居期間中、及び契約終了時の清掃修繕費は乙の負担とする。 但し、修繕工事等一切は甲の指定又は承認した業者に行わせるものとする。 また、修繕範囲は別表1に基づくとあります。 その別表1では畳張替えは1枚不良でも1室単位となっています。

私が入居した際も全て新品に張り替えられていたので当然かとは思うのですが それがこちらの負担になるのかが心配です。 退去時にキズや落ちない汚れのない通常の使用範囲ということ前提ですが それでも重要事項説明書や契約書として書面に署名をしている以上それに従いこちらが負担しなくてはならないのかが1番心配なのです。
2 はい、別表でそのような決まりがあっても支払い義務がないとされています。

賃貸借重要事項説明書

重要事項説明書の記載内容の考え

1 重要事項説明書及び契約書等において署名捺印したので交付はあったのですが、郵送にてやりとりしたので面前にて説明は受けておりません。これは問題ではないでしょうか
2賃貸借契約重要事項説明書 重要事項説明書については本来、宅建主任者が資格証を提示しなければいけません。 この説明義務を怠った場合は問題になりますが、業者に対してクレームを言うのは良いですが、あまり記載しないほうがよいかもしれません。

あくまでも敷金返還部分についてのみ伝えたほうがいいかもしれません。 この説明義務を怠った場合は問題になりますが、業者に対してクレームを言うのは良いですが、あまり記載しないほうがよいかもしれません。あくまでも敷金返還部分についてのみ伝えたほうがいいかもしれません。

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退去後

1 重要事項説明書には下記のように細かく書かれています。退去後はどうなるんでしょうか、契約期間２年間に対して途中解約した場合に敷金は返還されないと書いてあります。
私の場合は返還されないのでしょうか ？
2 この場合は家賃の１ヶ月分までしか差し引くことができないことになっております。家賃の２ヶ月分以上は差し引かれることはありません。これは裁判例でもそうなっています。
1 特約に以下の内容の項目があるがすべて有効なのでしょうか？貸主負担だと思うので賃貸借契約重要事項説明書すが・・・ 退去時のルームクリーニング＝￥25,250
2 掃除をして退去すれば借主に支払い義務はありません。
1 水廻り消毒料＝￥12,250
2 パイプの中まで掃除はできませんし、そもそも借主が支払うべきものではありません。
1 暖房器具の分解整備費用＝￥35,000
2 借主に支払い義務はありません。
1 鍵シリンダー交換料＝￥22,750
2 鍵を紛失していなければ借主に支払い義務はありません。